Жилье вблизи первых Московских центральных диаметров (МЦД) подорожало за последний год в среднем на 10-14%, при этом в отдельных локациях квадратный метр вырос в цене на 40%, подсчитали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость. Они не исключили небольшого дополнительного роста цен на квартиры после открытия МЦД, но не ожидают в ближайшее время бурного строительства по соседству новых офисов и магазинов.В четверг открылось движение по двум первым диаметрам - МЦД-1 "Одинцово-Лобня" и МЦД-2 "Нахабино-Подольск". Одним из первых пассажиров МЦД-1 стал президент России Владимир Путин. Он проехал на поезде от Белорусской вокзала до станции Фили и обратно.МЦД – совместный проект Минтранса, РЖД, властей Москвы и Подмосковья, предполагающий реконструкцию сквозных железнодорожных линий в российской столице и Московской области и организации на них диаметральных маршрутов пригородных электропоездов. Всего к 2025 году планируется создать пять линий, связывающие подмосковные города беспересадочным железнодорожным сообщением через Москву. Первые две линии МЦД включают 132 километра путей и 57 станций, в будущем их количество увеличится до 66. С 19 станций можно пересесть на метро и Московское центральное кольцо (МЦК), в перспективе пересадочных станций станет 27.Цены на жильеПо подсчетам ЦИАН, вблизи станций МЦД-1 за последний год подмосковные новостройки подорожали в среднем на 10%, у МЦД-2 – на 14%. Вторичное жилье в обоих случаях прибавило в цене 13%.
В пределах "старой" Москвы, влияние запуска МЦД на рынок жилой недвижимости практически отсутствует, потому что диаметры проходят в районах, в которых уже есть станции метрополитена, отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики риелторской компании "Азбука жилья" Ярослав Дарусенков. Основной рост цен на жилье, по его словам, пришелся на подмосковные города, расположенные вблизи новой транспортной системы.При этом, по данным "Авито", рекордсменом роста стоимости жилья в зоне МЦД стала все-таки новомосковская Щербинка, в которой новостройки за последний год подорожали на 42% - до 126 тысяч рублей за квадратный метр. "Вторичка" же продемонстрировала наибольшей рост в подмосковном Долгопрудном, где "квадрат" готового жилья вырос в цене на 17% - до 125 тысяч рублей.
По статистике "Азбуки жилья", "вторичка" подорожала выше среднего показателя по всей области (+8%) также в Лобне (+14%), Подольске (+12%) и Одинцове (+9%). А вот, например, в поселке Нахабино в Красногорском округе эффект от переформатирования станции электричек в МЦД оказался скромнее – +6%.По большей части весь возможный рост стоимости жилья уже произошел, однако возможно еще увеличение цены в пределах 2-3% в течение месяца-двух после запуска МЦД, считает Дарусенков. Руководитель же аналитического центра ЦИАН Алексей Попов допускает краткосрочный рост цен предложения еще на 5-7%."Прежде всего это будет касаться предложений на вторичном рынке, так как новостроек в непосредственной близости от этих станций не так много, а конкуренция в ближних пригородах столицы очень высокая, поэтому большинство застройщиков будет подходить к индексации аккуратно", - полагает он.Кроме того, аналитик ЦИАН прогнозирует возможный на волне интереса к новому виду транспорта рост стоимости аренды квартир, расположенных в пешей доступности от станций МЦД. В "Авито" считают, что аренда такого жилья уже подорожала.
"Мы наблюдаем удорожание долгосрочной аренды, которая на протяжении предыдущих лет оставалась примерно на одном уровне, а в течение 2019 года рост цен в районе МЦД составил около 10%", – рассказал представитель компании.Управляющий партнер риелторской компании "Метриум" Мария Литинецкая считает, что открытие МЦД скажется не столько на росте цен на жилье, сколько на увеличении ликвидности объектов. По ее словам, запуск МЦД приведет к развитию новых площадок, которые сегодня оказываются неинтересными девелоперам."В частности, я имею в виду север Москвы, к примеру тот же Дмитровский район. Также, думаю, что инвесторам станет интересна промзона "Бескудниково", которая не развивалась именно из-за низкой транспортной доступности", - пояснила Литинецкая.Торговля и офисыОдним из возможных путей развития прилегающих к МЦД территорий консультанты по недвижимости называют строительство офисов. Руководитель направления стратегического консалтинга компании JLL Юлия Никуличева приводит в пример Париж, где введение скоростных электричек, объединенных с сетью метрополитена, позволило активизировать новые офисные субрынки: за 15 лет было создано порядка 800 тысяч квадратных метров новых офисов."При этом строительство офисов за МКАД, даже с учетом улучшающейся доступности таких локаций, является рискованным. Пока единичные девелоперы готовы строить там", - указала директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
По оценке директора департамента офисной недвижимости ILM Ксении Харкевич, на оценку плюсов и минусов строительства офисов в районах, где появились МЦД, инвесторам понадобится два-три года.Запуск диаметров может послужить дополнительным стимулом развитию офисного built-to-suit сегмента, считают в компании JLL. Кроме того, по оценке аналитиков компании, улучшение транспортной инфраструктуры должно позитивно повлиять на рост населения подмосковных городов и их доходов, в связи с чем опосредованно оживится и рынок торговли.По мнению Широковой, открытие МЦД едва ли станет катализатором дополнительного развития привокзальной торговли, так как диаметры сами по себе не смогут резко увеличить конверсию транзитных пассажиров в покупателей. Однако эксперты не исключают, что существующие торговые зоны будут успешно развиваться в случае их гармоничной интеграции в строящиеся сейчас транспортно-пересадочные узлы (ТПУ)."Создание концептуальных торговых пространств в сочетании с продуманной работой с потоками людей может способствовать появлению новых активно развивающихся торговых кластеров", - заключила Широкова.
